マンション管理組合元理事長ブログ

おはようございます。
デンコです。

長らく更新していませんでしたが、ちょっと書きたいことが出てきたので一言。


実は記事にしていたマンションは売り払いまして、またもや賃貸生活に戻っています。

これまでには、いろいろと事情があったのですが、落ち着いてくると、分譲マンションから賃貸アパートの落差につらくなってきまして、引越し先を考えているところです。

で、近所に築30年物のマンションが売り出していたので見に行きました。


壁も台所もきれいにリフォームしていますが、天井が低い。それと窓も小さい。30年前ではかなり画期的なマンションだったんでしょうが・・

まぁこれはしょうがないとして、自主管理ということに引っかかりました。マンションもあんまり手入れしていないなーって感じ出し。
その代わり、管理費は安いんですが。

自主管理っていうと、そこに独自の世界が築かれているので、そこに入っていくのはチョット勇気いりますね。


では

以前書いた記事
マンションＮの管理組合大作戦が閉鎖?
(以後マンN)

になんと　マンNの管理人 天満様よりコメントいただきました。

マンションＮの管理組合大作戦
が復活しているとのこと。

早速見てみましたが、以前とちょっと配置が変わったようですが、記事は昔のままです。

迷える新理事会の皆さん!ぜひのぞいてくださいませ。
どのマンションでも抱えている問題はたいがい似たり寄ったりですので、きっと参考になるはず。

こんにちは。デンコです。


管理会社の担当者は竣工以来変わっていません。
私が理事長のときは、非常に頼りにならなくて、かなりどやしつけました。
理事会において、豊富な知識と実績をもとにして管理組合に対して適切なアドバイスをしたり、時には耳の痛いことも具申してくれることを期待していました。

そういった面からみると、仕事は遅いしドジだし、ということで、こんな担当者いやって思っていました。

でも最近は、理事会がある程度正しく運営されている場合には、こういう担当者もいいなぁと感じます。

というのも、管理組合の総会などでは、区分所有者の意見がわかれる議案が出てくることがありますが、管理会社の担当者がそこであまりにも正論を通したり、管理規約や区分所有法などに基づいてきちっと意見をいうと、さらに出席者の気分を昂ぶらせてしまって、議論にならなくなっちゃったり、出席者どおしの対立がますます深くなっちゃうような感じがするのです。
ここで、突っ込みどころ満載の管理会社の担当者がいると、ひとまず攻撃はこの担当者に集中することになり、出席者の対立がすこし和らぐ感じがするのです。

こうして、なんとか、対立のある議題でも何となくまあいいかみたいな感じで合意に至ることがままありました。

まあ、理事会や管理組合が全く機能していない場合に、どじな担当者だと、そのまま管理不行き届きマンションになってしまうので、苦しいのですが、少なくとも私の住んでるマンションは、今のところうまくいっています。

そうそう。
この前のマンションの定期総会。

依然として出席者は少ないのですが、質問がかなり高度で厳しいものが多いと感じました。逆にトンチンカンな質問、マンション管理のあまりに当たり前な質問、苦情だけ喋りまくる、なんかは全くありませんでした。

少ないながら出席者は毎年確実に成長していると感じました。

これって私が理事長のときにせっせと広報誌でマンション管理の基礎を解説したからかしら?　ってこれはどうかわかりませんが。
ともかく管理組合も成長するんですね。大規模修繕などを通してどうなっていくか楽しみです。


逆に、理事長時代、自分で全部背負いこんじゃって、なんとか自分の任期中に何でもかんでもやっちゃわなくちゃって思っていましたが、こうやって成長していくのであれば、次の方々にあとはお任せみたいな気持ちでやればよかったかなと感じました。

最近マンションの定例総会が開催されました。

総会では、最後に組合員からの要望、意見を出してもらいます。

私のマンションでは毎年必ず出される苦情として

・区画外の無断駐車
・ゴミ捨てのマナーが悪い

があります。


苦情や要望は次の理事会の検討事項となりますが、総会に出席しているのは全所帯の1/4程度。
住民の数からいうと 1/8〜1/12程度ではないでしょうか?

だいたい、総会に出席する方は決まり事はだいたい守るしマナーも良い方が多い。もともとそういうことをしない方ばかりだと思います。

苦情の元となっているのは、総会にも出席しないし、管理組合の回覧、チラシなどもよく見ないひとがほとんどではないでしょうか?
したがって次の理事会が回覧やチラシなどで呼びかけてもあまり効果も上がりません。

かといって、ゴミ捨て場の前に立って監視するとか、無断駐車を取り締まるということはなかなか実行できるものではありません。(本当はやったほうが良いが)
実際にそういう人を見ても気まずい思いをするのがいやで、見て見ぬふりがほとんどでしょう。

かくして、次の年も同じように区画外の無断駐車とゴミ捨てのマナーについての苦情が出てきます。

最近住宅ローンの借り換えをしました。

購入時には住宅金融公庫だったのですが、数年たった後、地元の銀行から借り換えの案内がきたのです。
初めて電話をうけた時には会社を辞めて独立したばっかりだったので、その旨を伝えたら立ち消えになっていたのですが、仕事で回転資金の借り入れを起こした時に、住宅の話も出ました。
お金を借りる前の弱さで、相手の言いなりで見積もってもらったところ、もともとの住宅金融公庫よりも有利な条件となっていたので借り換えることにしました。

銀行から提示されたのは、返済期間が同じで、月々の支払いが若干少なくなる方法と、月々の支払額が同じで支払期間が短くなっているタイプ。
夫婦で話して同額支払で期間が短いものにしました。
ただし、借り換えの手数料やらなんやら合計で約9万円とられたのが痛かった。これは現金で支払わないといけないので。

ゆとり期間がまた延長になったのがうれしいところですが。

住宅金融公庫の目的が自分が住む住宅を手に入れることなので、返済中は他人に貸し出すことはできないらしい。
銀行から借り入れの場合、住んでいるということを前提に借りたのに、途中で方針変更して、人に貸した場合にはどうなるかということを聞いたら、貸し出す前に申し出てくれればよいとのこと。
一応審査もあり、金利が変わる可能性もあるが、通常はそのままの金利のことが多いらしいです。
大家になる道のハードルが下がります。

しかし、考えてみると金利が2.5%だとしても1000万円借りた場合は一年あたりの金利が25万円ですからね。最初は金利を返しているだけになってしまうので、借金というのは短く少ないほうがいいですね。

分譲マンションにお住まいの方はご存知だと思いますが、不動産からのチラシが来るは、来るは。
と、チラシの入っていない日の方が少ないのではないかと言うくらい。(ちょっとオーバーか?)

で、いつもは無視をしているのですが、「引っ越ししたいな」などと考えていたのでしっかり読みました。
チラシでは無料査定をしてくれるということだったので物件の概要を記入してFAX !!

と、数分後にリターンの電話がかかってきました。
日曜日の昼間だったけど、暇だったのかしら。
それとも自分が配ったチラシだったのでうれしかったのか?


で、賃貸する場合は

管理費・修繕積立金は大家負担。
賃貸契約は借り主と大家が直接締結。
不動産屋は仲介手数料をいただく。
ということらしいです。
駐車場は実費請求かな?

だいたいの賃貸料を口頭でいただきました。
私のマンションは、まだ新しいということと、場所が良いので強気の値付けができるそうです。
思っていたより高い。

高層物件では購入時に上の階と下の階でかなりの価格の差がありますが、賃貸にした場合の賃貸料はそれほど変わりないとの事。
私のマンションでは　最上階と一階では二倍ぐらい差があるのですが、賃貸にしたときの家賃は　二万円も変わらないだろうとのこと。
もちろん、上の階の方が人気があるでしょうけどね。
(個人的にはエレベータなしでアクセスできる一階、二階が好きですが)


また、賃貸物件の場合は 繁忙期が　年二回
3月頃、　9〜10月頃
とのこと。逆に 6月 1月ころはあまり動かないみたい。
今度　賃貸の広告や宣伝を見るときには時期がいつか気にしてみようと思います。

このうち、3月が一番動く時期で、このときにはちょっと強気の値付けでも、慌てている転勤族なんかは決まっちゃうらしい。
会社が家賃出してくれたりしたら、多少高くても気にならないしね。

あと、いまは住宅ローンで借金を返済していますが、賃貸に出すとなると借金の借り換えが必要となってきます。
住宅ローンのような低金利では借りられなくなります。

夢の不労所得。大家さんと言うのもいいかもねぇ。
って引っ越した場合、そこで家賃払わないといけないんですが　(^_^;)

AEDをマンションに導入するかどうか?
私が理事長だったころはちょうど愛地球博が開催されていました。
ここで AEDが設置されていることが大きな話題となりました。
たしか、何人か命拾いしたということも報道されたような。

ということで、マンションでもAEDを導入しようと検討したことがあります。警備会社で数千円でレンタルしてくれるし・・


こういうことを総会の議案として提出すると、反対しにくいのではないかと思います。
大方の人はその場の雰囲気で賛成反対するので、自分の意見で流れが変わって否決されたとして、その後マンションで心臓発作などで亡くなったというようなことがあれば、その人は間接的な人殺しということにもなるわけで、「あのとき反対さえしなければ」とささやかれるにちがいない、ということまで考えてしまいがち。
また、レンタル代が月5千円以下と比較的低額なので、まあいいかとなってしまうのではないでしょうか?

ただ、これは踏みとどまりました。

理由は、やはり月々わずかではありますが、経費が増えるということ。
一旦導入したあとは解約するにも総会の賛成が必要となるので、解約するにもかなりのエネルギーが必要です。その年が無気力・先送り理事会の場合には議題にもあげないでしょうね。


いま、考えるにやっぱりやめておいてよかったと思います。
理由として三つあります。

(1)管理規約上の問題
管理費の使い道は管理規約で定められています。AEDの費用を管理費から出すのは規約に明確に違反しているわけではないけれども、正しい使い道とは言えないと思います。

管理費というのは、建物を維持、管理するためのもので、区分所有者から徴収されるお金です。その使い道は区分所有者のために使われるべきで住民のためではありません。


(2)対象とする人数の問題
駅とかイベント会場、ホテルなど、常時人が大勢いて、職員もいるような場所ならば有効でしょうが、マンションの場合には普段はそんなに人の通行はありません。誰かが倒れた場合にはほかの人が見つける必要があります。ロビーで倒れてちょうど管理員がいればいいですが、独り暮らしの人が部屋で倒れた場合にはどうしようもない。


(3)実際に活用できるかどうかの問題
実際に総会に来ている人が1/4足らず。実際の住民総数の 1/10程度ではないかとおもいますが、いくら使い方が簡単とはいえ、いざという時に使えるためには定期的な訓練が必要なわけですが、訓練に全員が参加するとは思えず。

また、もしもAEDが設置されているとして、ロビーに人が倒れていたと。
AED使うには服を脱がさないといけないわけですが、女性だった場合には躊躇してしまうだろうし、私だったら119番通報が精いっぱいかなと思いますが。

アフター点検を誰がするのかが問題。

誰がアフター点検をするかというと

マンション管理組合支援のNPO
マンション管理コンサルタント
管理会社または管理会社が再委託
建設事務所の建築士
マンション住民

などが考えられます。

今考えればぱっと思いつきますが、最初は五里霧中。
まずは管理会社にアフター点検とかインスペクションを実施できるか?あるいはやっているところを知っているか問い合わせ。
やってません。知りませんとの事。



しょうがないのでインターネットで検索。

具体的な業者名はここでは挙げませんが、検索したなかでは、インスペクションできる専門家を派遣するところとか、マンション管理のコンサルタント、地震対策の業務の傍らやっているところなどが見つかりました。
とりあえず何社かにあたってみましたが、マンション共有部の点検をお願いするとかなりの金額になりそう。
所帯数とか、延べ床面積で大体の見積もりをしてくれるようです。
具体的には交通費込みで　所帯数×5000円〜1万円程度　だったと記憶しています。
地元では見つからないので交通費もバカになりません。
もっと安い方法はないか?


アフター点検に関する住民アンケートで、「住民がすべき」とあったので住民にやってくれる方を探してみました。住民ならばボランティアとかわずかな報酬でお願いできる可能性があります。
ベストは建築士の資格をもった、マンションに関するノウハウが豊富なマンション住民ということになりますが、稀です。
私達のマンションでも広報紙で募ってみましたが、やってくれるという方はあらわれませんでした。(当然?)

私のマンションでは修繕積立金は決済用預金にしています。
ちょうど竣工時にペイオフ解禁となり、銀行が破綻したときに1000万円を超える預金は保護されなくなったので。

当時、あちこちで銀行がばたばた潰れていたので、総会で満場一致で採択されました。しかし、いまの情勢では経済も回復しているようで、今日明日にもつぶれるということはなさそうです。

そうなると、決済用預金の利子が0%というのはつらいです。タンス預金と全く同じとは。

長期の定期でも0.5%以下ではありますが利子が付きます。1000万円預けても利子は年間5万円もらえます。

マンションの修繕積立金は数千万円〜数億にもなると思いますが、これが何年も寝かせておくことの機会損失を考えると非常にもったいないといえます。

いままで、管理組合の運営ではお金をいかに集めるか?と出費をいかに抑えるかの二点でしたが、今後、いかに運用するかというのは大変重要になってくるのではないでしょうか?

みんなから集めたお金なので、極端にリスクを嫌う傾向はあるかとは思いますが、貯めた分しかたまらないと言うのは大変に非効率。
現在でも管理組合で投資信託したりできないわけではありませんが、理事会や総会でいきなり理解を得られるのは難しいでしょう。
そんなわけでマンションの管理組合向けと謳った金融商品が出てくることを期待します。